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青岛岁暮土地盛宴即将开启,房企“赶工”御严冬

发布日期:2021-11-28 19:30    点击次数:186
近期,上海、杭州、深圳、重庆等重点城市第三批土地荟萃拍卖不息开闸,青岛第三批次荟萃土拍也即将拉开帷幕。行为本年度末了一次土地盛宴,青岛拿出了“压箱底”的地块,虽数

  近期,上海、杭州、深圳、重庆等重点城市第三批土地荟萃拍卖不息开闸,青岛第三批次荟萃土拍也即将拉开帷幕。行为本年度末了一次土地盛宴,青岛拿出了“压箱底”的地块,虽数目、面积较前两次荟萃土拍大幅缩短,但量少质优。在青岛楼市开启“入冬”模式的同时,房企为回笼资金、规避风险正开足马力添快新项现在标上市进程,首批荟萃土拍的成交地块添速进入推广期,有些已经开盘售卖。

  第三批拍卖地块“以质取胜”

  日前,第三次青岛荟萃土拍明细公布,拍卖时间定于2021年12月13日。第三批次荟萃供地共计45宗,占地总面积约131.4万平方米,总建面29.5万平方米,其中住宅用地(含商住用地)38宗。

  从2021年度青岛三次荟萃供地对比来望,不论在出让面积和出让总价,照样住宅用地方面,第三次荟萃土拍都有很大的降幅。行为本年度的末了一次荟萃拍卖的土地盛宴,青岛俨然拿出了“压箱底”的地块。

  寸土寸金的市南区,自2017年至今仅供答5宗地,在今年前两次荟萃土拍中一如既去的沉寂,此次供答南岛组团二期1宗地块,该地块位于团岛路以北、团岛三路以西、团岛四路以南以东区域,占地面积约2.44万平方米,规划建面约9.36万平方米,首首楼面地价每平方米1.6万元,首拍总价13.6亿元。

  崂山区共有1宗住宅用地挂牌,位置在崂山路以北、崂山支路以东,占地面积约4.23万平方米,首拍楼面地价每平方米1.35万元,首拍总价17.83亿元。另表,该宗地需建设社区拆迁安放房6.45万平方米。

  市北区本次共计9宗地块挂牌,数目为第二批次荟萃拍卖数目的的两倍,总占地面积29.39万平方米,规划总建面64.85万平方米,首拍总价50.68亿元。其中楼板价最高的地块为海泊河地块,首拍价每平方米1.42万元。该地块位于敦化路北、镇江北路东、西吴路南,为商住用地,占地面积约2.85万平方米。

  此次高新区共计1宗地块挂牌,为新悦路以东,海月路以西地块,该地块是规划哺育用地南侧住宅用地,占地面积约15万平方米,首拍楼面地价每平方米4000元,首拍总价10.83亿元。据土拍附添文件表现,土地竞得方答在土地拍卖网上竞拍终结后3个做事日内且在本制定签定前,引入经甲方认可的私塾(引入指校方与甲方签定校方在青岛高新区竖立十二学年制直管私塾的配相符制定),意味着清华附中高新校区进入拿地和建设准备阶段。

  这些位置较为优厚的地块无疑为本次荟萃土拍挑供了多多望点,但有些地块的归属已经较为清明。例如,崂山沙子口地块规划已出,为青建 金宸府用地,按照规划将建设15栋楼,展望将为青建拍得。高新区地块展望会是保利科创紫荆阁的后期建设用地,最后被保利收好囊中基本异国意表。

  据锐理数据,2020年青岛招拍挂商住地供答总面积2819万平方米,总成交土地面积2649万平方米,成交总额约811亿元。而按照青岛三次荟萃土拍的总体情况,青岛2021年荟萃拍卖的土地总建面约1204万平方米,不能2020年一半。

  除面积大幅消极,2021年青岛的荟萃土拍市场也一如既去“平庸”。首批荟萃土拍中,除了市北区开平路45号地块触发了每平米1.7万元熔断价,西海岸、即墨等郊区的土地竞拍大多以底价成交,城阳区更有两宗土地因门可罗雀而流拍。据卓易数据钻研通知,青岛土地溢价率为2.1%,位列首批“两荟萃”土地拍卖22个试点城市中的末了一位。第二次荟萃土拍中,市北、李沧、城阳、即墨、崂山、西海岸六区实际拍卖的地块76宗,除了原胶南市的四宗地触发熔断表,其他均为底价成交,集体溢价率0.46%。

  “底价成交”“矮溢价率”不息是青岛土地拍卖市场的主旋律。据卓易数据,自2017年以后,青岛土地市场溢价率连年走矮,2020年青岛全市成交土地平均溢价率为0.14%。集体来望,超9成土地为底价成交,溢价率超10%的土地仅占1%。

  从土地质量来望,青岛这次开释出来的地块“少而优”,但恰逢全国楼市清晰下走,房地产税试点呼之欲出,市场预期信念普及不能。易居钻研院认为,截至10月末,房地产市场并未展现清晰的转暖信号,今岁暮了两个月展望房企会不息方向保守拿地,第三批荟萃供地并不笑不悦目。

  房企建房添速招架“严冬”

  多重因素叠添,楼市也陪同骤降的气温进入“严冬”,“金九银十”蓬勃难再。

  从易居钻研院监测的40个典型城市来望,10月新房成交面积环比消极1.9%,同比大降32.4%,创下2013年以来最差“银十”。从添速来望,自今年6月新建商品住宅成交面积同比添速年内首次转负以来,已不息4个月同比降幅添速扩大。

  按照国家统计局发布的10月70个大中城市商品住宅出售价格数据,青岛新房、二手房价格指数展现分歧水平的消极。新房方面,青岛10月份环比消极0.2%;二手房价格方面,青岛10月份环比消极0.1%。这是青岛今年以来的楼市价格首次回落。

  据青岛贝壳钻研院数据:2021年10月,青岛市全市新房和二手房成交量11648套,环比消极4%。但在楼市开启“入冬”模式的同时,房企却表现出比以去更添饱满亲炎,风起云涌地开建,开足马力添快青岛新房产项现在标上市进程。

  现在,第一批次荟萃土拍成交的地块大多已经进入推广期,有的甚至已开盘。例如首次荟萃土拍万科脱手落子城阳白沙湾板块,建设顺城万科 海潮云首项现在。截至1O月,项现在已售面积为149.59平方米,可售住宅面积为10803.77平方米。

  绿城在取得开平路“市北地王”后,仅15天项现在规划出炉。据青岛网上房地产10月27日发布的公告,市北绿城和锦玉园400套房源拿预售,其中住宅391套,商业9套,可售总面积为4.93万平方米,认筹价格为毛坯房每平方米2.6万元。

  首轮荟萃供地项现在金地华章,国泰华府已相继开盘,海尚府也进入了开盘前的蓄客准备。此表,二轮供地项现在桂语向阳,海信崂山项现在璞悦、松山居,鲁信二轮供地松岭路项现在有邻花园,北泰二轮供地项现在紫樾尚品等均发布了修建规划公示。青岛主城进入新添项现在爆发期,一批新房源在近来几个月内将荟萃上市待销。

  业妻子士认为,房企们在拿地后无一不选择尽快开发上市,除了要高周转下保证资金安详,也为了规避楼市不息下走风险。异日,青岛楼市进一步分化的能够性或再度凸显。

  克而瑞认为,四季度房企出售不息承压,始末“以价换量”来促出售、抓回款的空间也越来越幼,片面欠债率较高的房企将面临更大的经营压力。永远来望,异日房企的经营逻辑向“以销定投”转折,在开发和出售端对企业的经营效果、供货节奏以及去化效果都挑出了更高的请求。

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